Александр Бударин: «Строительная отрасль проходит этап глубокой перестройки»

— Александр Юрьевич, сегодня рынок недвижимости переживает непростой период. Как бы вы охарактеризовали текущую ситуацию?

— Строительная отрасль переживает не столько кризис, сколько масштабную структурную перестройку, неотъемлемой частью которой становятся и кризисные явления. Модель рынка меняется. В течение нескольких лет отрасль развивалась в условиях дешевой ипотеки, высоких темпов продаж и постоянного роста цен. Сейчас ситуация иная: высокая ключевая ставка, дорогие кредитные ресурсы, изменение поведения покупателей, рост себестоимости строительства, нехватка трудовых ресурсов. Поэтому сегодня на первый план выходят не темпы роста «любой ценой», а финансовая устойчивость, качество проектов и способность компании работать в долгую.

— В Орловской области эти процессы ощущаются особенно сильно?

— Безусловно. Региональный рынок более чувствителен к уровню доходов населения и доступности ипотеки. Если в крупнейших городах часть спроса инвестиционная, то в Орловской области недвижимость основном приобретается для жизни. Но у региона есть и свои преимущества. Здесь относительно доступная стоимость жилья, высокий спрос на «жилье для семьи», развитие индивидуального жилищного строительства, возможность комплексного развития новых территорий.

— Финансовый отчет ПАО «СЗ «Орёлстрой» за 2025 год показал убыток. Что произошло на самом деле?

— Наша выручка в 2025 году составила 1,5 миллиарда рублей. Строительство шло, дома сдавались, люди получали ключи. Убыток возник не потому, что мы плохо работали. Он возник потому, что мы приняли осознанное решение создать резерв в размере 643,7 миллиона рублей. Это бухгалтерский инструмент. Мы честно признали, что одно из наших дочерних предприятий нуждается в переоценке активов, перестройке, и модернизации существующего производства. Никакого реального оттока денег не было. Напротив — по итогам 2025 года основной вид деятельности, строительство и реализация жилья, сохранил положительный финансовый результат. Если исключить влияние созданных резервов, компания фактически завершила год с прибылью порядка 130 млн рублей. 

Мы сознательно приняли решение максимально консервативно отразить риски в отчетности. Сегодня для девелопера важнее показать реальное состояние активов и обеспечить долгосрочную устойчивость, чем формально демонстрировать краткосрочную прибыль. Строительное направление продолжало работать уверенно даже в крайне сложных рыночных условиях. Это принципиальный момент.

— Почему в такой ситуации было принято решение отказаться от выплаты дивидендов?

— При зафиксированном убытке выплата дивидендов невозможна по закону — это стандартная норма. Но суть даже не в юридических ограничениях, а в том, что ресурсы компании сейчас важнее направить не на выплаты, а на инвестиции в будущее. В будущее, которое уже строится — в буквальном смысле. Новые проекты, модернизация устаревшего производства, оптимизация процессов — это и есть лучший способ обеспечить компании надежную поддержку в непростое для строительной отрасли время.

Кроме того, совет директоров при выработке рекомендаций обязан учитывать не только текущий финансовый результат, но и перспективную устойчивость компании, объем обязательств, инвестиционную программу, нагрузку по проектному финансированию и риски рынка.

Сегодня строительная отрасль находится в периоде дорогих кредитных ресурсов и высокой неопределенности. В этих условиях приоритетом является: завершение текущих проектов (выполнение обязательств перед дольщиками и банками), сохранение ликвидности, поддержание инфраструктуры группы компаний.

Поэтому решение о невыплате дивидендов является не исключением, а проявлением ответственной корпоративной политики.

— Какие изменения происходят внутри компании?

— Сейчас идет серьезная работа по повышению эффективности активов. Мы переходим от модели экстенсивного роста к модели более сбалансированного развития. Каждый актив должен либо приносить устойчивый экономический результат, либо иметь стратегическое значение для будущего компании.

Например, несмотря на сложности, мы не отказываемся от промышленного блока и рассматриваем модернизацию отдельных линий «Орёлстройиндустрии», для ее более эффективной работы, в том числе и не только на нужды группы компаний. Сегодня собственная производственная база вновь становится конкурентным преимуществом — но она должна быть современной и эффективной.

«Орёлстройиндустрия» переживает период, который переживает вся строительная отрасль: рост цен на материалы и энергоносители, дорожающий труд, снижение объёмов заказов на фоне охлаждения рынка. На «Орёлстройиндустрии» работают сотни жителей Орла. Это не просто строчка в нашем балансе — это рабочие места и компетенции, которые мы намерены сохранить.

Одновременно мы анализируем эффективность непрофильных направлений. Пример тому — транспортный блок компании — АО «Стройтранс». Рынок логистики сильно поменялся: выросли расходы на содержание техники, жестче стали требования по перевозке габаритных грузов в городских агломерациях. На фоне сокращения объемов строительства использование внешних перевозчиков становится более рациональным, чем содержание собственного транспортного направления.

Для нас это направление бизнеса перешло из разряда внутреннего в категорию внешнего логистического бизнеса, который не является для нас профильным, поэтому мы обсуждаем возможность реализации принадлежащего нам пакета акций в АО «Стройтранс» третьим лицам, логистический бизнес для которых будет интересен как самостоятельная единица. Наша принципиальная позиция — максимальная прозрачность любых решений по активам. Процедура реализации должна быть открытой и конкурентной.

— Ипотечные ставки зашкаливают, льготные программы сворачиваются. Как «Орёлстрой» сохраняет активность в таких условиях?

— Мы сделали ставку на три принципа: не останавливать стройки, не задирать цены, не отказывать покупателю в гибкости.

Все объекты, которые мы начали, достраиваем, это вопрос репутации, которую мы зарабатывали 80 лет. Ни один дольщик не должен беспокоиться о том, получит ли он свою квартиру.

Мы предлагаем честные цены, соответствующие рыночным. Не стремимся к максимальной прибыли за счет завышения стоимости, а ищем оптимальный баланс между ценой и реальными затратами на строительно-монтажные работы. Как показывают данные наш.дом.рф, средневзвешенная цена квадратного метра в Орле на 1 апреля 2026 года составляет 108 тысяч рублей. Это делает наше предложение одним из самых доступных в центральной России.

По гибкости: там, где рыночная ипотека недоступна, мы предлагаем рассрочки от застройщика. Фиксируете цену сегодня, платите по удобному графику, а когда ставки опустятся — переходите на ипотеку. Это работает.

В 2025 году больше половины введенного многоквартирного жилья в Орловской области была обеспечена именно проектами «Орелстроя» и его дочерних структур. Это подтверждает, что компания сохраняет активную строительную деятельность даже в непростых условиях.

— Что происходит с портфелем проектов — есть ли что-то новое, что порадует орловцев в ближайшие годы?

— Портфель активный. Мы продолжаем застраивать уже привычные для нас локации: мкрн «Болховский» и «Зареченский». Запустили стройку в рамках крупнейшего в регионе проекта комплексного развития территорий (КРТ) на стыке Железнодорожного и Северного районов города Орла. Этот проект рассчитан на 20 лет. Мы планируем вложить в его реализацию 21 млрд рублей.

— Чего ждать орловцам от рынка жилья в ближайшие годы?

— Я не ожидаю резкого падения цен, но и эпоха быстрого роста стоимости жилья, скорее всего, завершилась. На рынке сейчас сложился определенный баланс: покупатель ограничен высокой ипотечной ставкой, а застройщик — ростом себестоимости. Наиболее вероятный сценарий — умеренно стабильные цены и постепенный переход к более рациональной модели рынка. Банк России прогнозирует ключевую ставку в 8–10% к 2027 году и возврат к целевым 7,5–8,5% к 2028-му. Это официальный базовый сценарий регулятора. Когда ставка опустится до этих значений, рыночная ипотека станет посильной для большинства орловских семей.

Но вот что важно понять: именно сейчас — лучшее время для покупки. Как только ставки начнут снижаться, отложенный спрос — огромный, накопленный за два года — хлынет на рынок, и цены пойдут вверх. Те, кто купит сегодня по семейной ипотеке или рассрочке, окажутся в выигрыше. Мы это говорим не ради красного словца — это логика рынка. При этом жилье в Орловской области остается одним из наиболее доступных в Центральной России. И задача всех участников рынка — сохранить эту доступность, одновременно повышая качество городской среды и устойчивость строительной отрасли региона.