Один из ведущих застройщиков Орловской области "Объединенная домостроительная корпорация" (ОДСК) за последние два десятилетия построил свыше 2,5 млн квадратных метров жилья. Статус передовика накладывает на компанию ответственность за внедрение прогрессивных стандартов в строительстве. Член правления девелопера Татьяна Борисова поделилась с "Орловским вестником" своим видением создания "городов будущего".
Жилище – это больше, чем просто убежище от стихии. Это своего рода зеркало, отражающее наши жизненные принципы, приоритеты и то, к чему мы стремимся. Оно эволюционирует вместе с нами, адаптируясь к изменениям в нашей жизни. Татьяна Владимировна, расскажите, как менялись жилые комплексы ОДСК?
- Около 8 лет назад было принято решение о развитии группы компаний. Перед нами стояла задача не только удержать ключевые позиции в родном регионе - Орловской области, но и закрепиться в новых, в том числе в Липецкой.
Для этого нужно было пересмотреть подход к основному продукту - жилым домам. На тот момент в линейке предложений холдинга были проверенные, но, скажем честно, устаревшие серийные решения.
Нам нужно было в очень короткие сроки наверстать упущенные десятилетия. Вместе с отделом продуктовой линейки мы изучали передовой опыт. Наши специалисты объездили все ключевые стройки Черноземья. И только с одной целью - не только перенять лучшие решения, но и предложить нечто свое уникальное.
Мы усовершенствовали производство панелей, пересмотрели пул планировок, полностью изменили отношение к общедомовому пространству. Двор и подъезд теперь являются неотъемлемой частью концепции любого жилого комплекса. Это значит, что для наших покупателей дом начинается не у двери в квартиру, а с калитки на закрытую территорию. Мы расширили границы представления о собственном жилье.
Это сегодня закрытый двор, доступ по ИИ, лапомойки, колясочные, кладовые и келлеры в ЖК, видеонаблюдение являются чем-то привычным. Но именно мы задали этот тренд в Орловской области. На своем примере мы доказали, что все эти элементы далеко не роскошь, а требование времени.
Это сегодня мы так легко можем говорить об этих решениях, но за каждым из них стояла титаническая работа. Внести изменения в конвейер, на котором работают 2 тысячи сотрудников, очень тяжело. Каждое дополнение проходило долгий и сложный этап согласования, оценки и внедрения.
Приведу пример. Вход с нуля в панельном доме (это когда от двери и до двери квартиры нет ни единого порога). Вроде мелочь, скажете вы. А на самом деле это существенные изменения в конструктиве дома. Нам нужно не только разработать новое проектное решение, но и скорректировать работу завода. Поэтому любое дополнение в продуктовую линейку проходит очень сложный жизненный цикл. Два ключевых требования: изменения должны привести к повышению потребительских качеств и не повлечь за собой формирования дополнительной стоимости.
- Над чем сейчас работает отдел продуктовой линейки ОДСК?
Первая задача – стандартизация. Пока одни застройщики решили, что кризис на рынке – возможность экспериментировать с продуктом, мы пошли по другому пути. Наша цель - сформировать линейку выверенных предложений. Это позволит избежать ненужных издержек, повысит качество продукта, станет нашим преимуществом.
Именно поэтому в наших готовых жилых комплексах появляются шоурумы. Это полностью меблированные квартиры. Каждый желающий купить квартиру может вначале посетить наш «витринный образец» и при принятии решения полагаться не на картинки, а на конкретный пример – из камня, металла и стекла.
Клиент может быть уверен, что это решение будет воспроизведено в его будущем доме. Это гарантирует свод продуктовых требований. Он закреплен внутренними документами группы компаний. Документ является неотъемлемой частью маркетингового задания на разработку АГР, проектной и рабочей документации, а также кратким пособием по организации озеленения и уходу за ним.
В нем все – от мастер-планирования (которое определяет общую концепцию развития территории) до системы контроля удаленного доступа (которая определяет порядок установки видеонаблюдения и защиты территории). Это наш “продуктовый закон”.
Вторая задача – развитие продуктовой линейки. Например, сейчас перед нами стоит цель по разработке своего собственного решения для умного дома. Это не столько интерфейс приложения, сколько вся инфраструктура: как правильно установить датчики, где организовать выходы для подключения, какой набор опций сформировать. Думаю, через пару лет мы уже сможем испытать систему воочию.
- Почему ОДСК делает ставку на квартиры с готовой отделкой?
- Ремонт - крайне затратное дело. Бывают случаи, когда отделочные работы обходятся дороже самой недвижимости. Поэтому нашему покупателю крайне важно сократить эти издержки. Готовая отделка позволяет спрятать расходы в общем чеке. Он экономит не только деньги, но и время. Собственнику остается всего лишь выбрать подходящий ему вариант отделки будущей квартиры.
- Какая роль в проектах ОДСК отведена благоустройству?
- Сегодня при принятии решения о покупке квартиры мы смотрим не только на планировку. Нам важно, где находится дом, близко ли садик и школа, есть ли парковка для машины, какие магазины рядом, какой двор и где можно провести время с родными.
Во многих крупных городах из жителей новых комплексов формируются уникальные комьюнити. Общение из общедомовых чатов выливается в оффлайн. Соседи проводят фестивали, занимаются вместе спортом.
Мы поддерживаем этот тренд. В наших дворах разворачивается целый парк. Здесь есть место для тихого отдыха, для занятия спортом – как индивидуального, так и группового. Тут и воркаут-зона, тренажеры, футбольные и баскетбольные поля и даже беговые дорожки.
А поскольку мы строим не просто дома, а целые кварталы и даже районы, этот же подход мы распространяем на общее пространство. Свежий тому пример. По нашей инициативе в Болховском микрорайоне появился новый сквер. Он станет точкой притяжения для местных жителей. Для этого мы создали не только сетку дорожек, но и установили малые архитектурные формы, произвели озеленение. Завершаем последние работы и передаем объект на содержание Администрации Орловского муниципального округа. Хотим выступить с предложением присвоить этой территории название “сквера Строителей” в честь тех, кто усердно год за годом создает наше будущее.
- В сети любят рассуждать о том, что цены на недвижимость «берутся с потолка». Как вы относитесь к таким высказываниям?
- Можно понять потребителей, для которых цена квадратного метра не всегда доступна. Но как эксперт, который занимается направлением ценообразования, прекрасно понимаю, что это не так. Возьмем для примера Орловскую область. Здесь рынок жилья низкомаржинальный. Это говорит о том, что застройщик после прохождения всех этапов реализации проекта – от проекта до передачи ключей собственникам – получает минимальную выгоду.
Именно поэтому мы очень внимательно следим за ситуацией на рынке. Цена предложения в продаже недвижимости формируется на основе анализа целого ряда факторов. Выделим основные категории: во-первых, характеристики самого объекта (местоположение комплекса, наличие инфраструктуры, транспортная доступность, класса жилья), во-вторых, ситуации на рынке (количество предложений, стоимость аналогичных квартир у конкурентов), внешние факторы (инфляции, удорожания строительных материалов, повышения заработной платы занятых специалистов). В оценке мы задействуем до 50 переменных. Перед собой мы не ставим цели по получению максимальной прибыли. Наша задача - удерживать ценник в среднем сегменте. Поэтому в следующий раз, услышав новость о том, что квадратный метр ОДСК подорожал, нужно понимать, что это вынужденная мера, поскольку подорожало само строительство – от материалов до оплаты труда сотрудникам.
- Для чего застройщику анализ рынка?
- Поскольку цикл продукта в стройке очень длительный (до 6 лет – в среднем), важно кропотливо понимать ситуацию на рынке. Строить «наугад» - не очень хорошая стратегия. Анализ рынка позволяет застройщику выявлять перспективные инвестиционные возможности, проводить оценку конкуренции, определять целевую аудиторию и прогнозировать будущий спрос.
Уже на этапе проектирования мы формируем четкое представление о том, какой продукт будет предложен рынку через 5-6 лет, по какой цене и для какой целевой группы.
Девелоперы уделяют пристальное внимание предпочтениям потенциальных покупателей. Наши аналитики изучают демографические характеристики (такие как возраст, уровень доходов и образования), а также оценивают платежеспособность потенциальных клиентов.
Все эти факторы интегрируются в модель прогнозирования рыночной ситуации на горизонте до десяти лет. Такой подход гарантирует устойчивость компании и подтверждает лидирующие позиции на рынке в глазах потребителей.
- Когда следует покупать недвижимость?
- Откладывать вопрос о покупке жилья не стоит. Никогда. Ведь практика показывает, что квадратный метр не дешевеет. Ситуация на рынке говорит о том, что мы достигли пика очередного кризиса. И сейчас будет разворачиваться сценарий 2021 года. Напомню, тогда сложилась ситуация дефицита новостроек. Это привело к повышенному спросу и значительному росту цен. Соответственно, оптимальное время для покупки жилья – это не сегодня, а, как говорится, "вчера". 
| Пн | Вт | Ср | Чт | Пт | Сб | Вс |
|---|